Recientemente, una resolución del Tribunal Ambiental ratificada por la Corte Suprema rechazó la materialización de un proyecto residencial en la comuna de Estación Central que consideraba la construcción de 2 torres de 38 pisos con 1.078 departamentos y sólo 195 estacionamientos por cada una, argumentando los impactos que provocaría en el medio humano y en la calidad de vida de quienes habitan estos territorios.
Si bien los argumentos que sustentan el rechazo a la materialización del proyecto son del todo relevantes, invitan a la comprensión de otras problemáticas que ponen en el centro la discusión normativa, en sus diferentes escalas, competencias, como así también en su desigual tratamiento a escala local.
Ante este escenario, ¿quién y cómo se regula la relación entre la cantidad de departamentos versus estacionamientos por proyecto?, ¿Quién mide y compensa los impactos? Estas interrogantes se enmarcan en un momento de creciente complejidad e incertidumbre en las formas de desarrollo inmobiliario, bajo un contexto paralelo de incremento en las tasas de motorización, sobretodo de las clases medias y bajas de las ciudades.
En un reciente estudio[1], hemos analizado cómo se ha materializado la (no) presencia de una regulación que compatibilice el número de estacionamientos que deben construir los proyectos residenciales en áreas centrales y pericentrales de Santiago y los potenciales impactos en los entornos, expresando de forma clara las limitaciones de un sistema normativo que va definiendo al espacio público como el espacio detraído del negocio inmobiliario.
Si bien, existe una norma general que regula la dotación mínima de estacionamientos (a través de una regulación de escala metropolitana, PRMS), luego son las comunas quienes han realizado esfuerzos diferenciados por mejorar dichas exigencias, reflejando un tratamiento desigual al impacto de los procesos de verticalización en cada territorio.
Para unidades de departamentos cuyas superficies son mayores a 100 metros cuadrados, las exigencias son casi las mismas que las descritas en el PRMS. Sin embargo, para los proyectos que contemplan viviendas de menor tamaño, las exigencias de dotación mínima varían significativamente caso a caso.
Por ejemplo, en la comuna de Providencia, donde la oferta inmobiliaria está enfocada en un perfil socio-económico medio y alto, la exigencia considera siempre al menos un estacionamiento por unidad de departamento. Otras comunas, como San Miguel o Recoleta, donde para viviendas con tamaños menores a 50 metros cuadrados la proporción es 1 estacionamiento por cada 4 unidades de departamento.
Ante este escenario, Estación Central representa el caso más extremo en términos de esta desigualdad. La ausencia de un Plan Regulador propio y actualizado (al momento de tramitarse estos proyectos), que precise la norma impuesta por el PRMS (sin exigencia alguna para la zona con mayor desarrollo inmobiliario), genera que la oferta de estacionamientos sea un atributo exclusivamente definido por el agente inmobiliario.
Por esta razón, no es extraño constatar la existencia de proyectos donde la relación entre el número de departamentos y estacionamientos es menor a lo que acontece en el resto de la ciudad. En el caso particular del proyecto rechazado la relación hubiese sido de 1 estacionamiento por cada 5 departamentos. No obstante, en la misma zona hoy se encuentran construidos y habitados edificios con 1 estacionamiento por cada 9 departamentos.
Así, las mínimas exigencias normativas sobre la dotación de estacionamientos, además de la inexistencia de mecanismos de compensación al entorno de los proyectos, resitúan la discusión de la producción residencial desde el espacio privado al público, en la medida que las decisiones normativas impactan directamente en la capacidad de carga de estos lugares.
Esta columna, hace explícita la necesidad de abandonar la práctica de la precaria y desigual regulación, en la medida que la normativa urbana se constituya en el espacio, por excelencia, para definir y producir territorios urbanos de calidad y con criterios de equidad.
[1] El estudio completo se puede encontrar en: http://www.scielo.org.mx/scielo.php?pid=S1870-00632019000100127&script=sci_arttext&tlng=en